來源房產：每日經濟新聞
近期，因中東軍事衝突外溢至阿聯酋，迪拜核心區遭襲，“中東安全避風港”形象蒙塵房產。社交平臺隨即熱議“迪拜樓市大調整、香港受益”，並伴有“迪拜房價腰斬”等傳聞。
據Wind資料，迪拜房地產和建築指數（DFMREI）自2月下旬以來出現明顯下跌，近20日跌幅超過30％房產。
與此同時，香港作為全球資本避風港的優勢凸顯房產。3月15日，香港財經事務及庫務局局長許正宇公開表示，香港金融中心穩定性穩固，並證實已有部分中東家族辦公室抵達香港，全球避險需求上升。
迪拜樓市真相如何？資本是否正大規模轉向香港？為釐清事實，近日，《每日經濟新聞》記者採訪了多位迪拜房地產從業者、常駐人士及業內專家，還原市場真實情況房產。
迪拜地標建築遭襲後樓市情況遭廣泛關注
迪拜房產經紀房產：大部分交易處於停滯狀態
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衝突爆發後，社交平臺大量流傳“迪拜房價大跌50%”“棕櫚島、哈利法塔等核心專案腰斬拋售”“中國投資客被套牢”等說法，部分自媒體稱“迪拜樓市一夜回到2020年前”房產。
記者多方交叉求證發現，上述傳聞存在嚴重誇大的成分，迪拜主流片區並未出現房價大幅下跌，更無“腰斬”成交案例房產。
事實上，中國資本早已成為迪拜房地產市場重要力量房產。過去多年中，迪拜就如同一個金碧輝煌的財富停泊地，吸引了全球富豪在這裡配置資產。
公開資料顯示，目前迪拜活躍著金月地產、明日世界等多家華人背景開發商，中建、中信等中資企業也深度參與當地地標專案建設與開發房產。
據媒體報道，根據迪拜官方釋出的資料，2025年中國買家已經進入迪拜房地產海外投資者前三，佔比14%房產。在部分熱門樓盤，中國人和華人佔比甚至達到20%—30%。
“網上說迪拜房價大跌，完全是誇張了，那張圖（指迪拜房價大跌50%）是假的房產。”在迪拜深耕房地產行業十餘年的孫強向記者直言，當前迪拜房價並無明顯下跌趨勢，當地生活秩序、治安及物資供應均保持正常，但戰事確實打亂了部分潛在投資者的置業計劃。
他回憶，今年迪拜樓市開年走勢不錯，但2月28日戰事爆發後確實產生了一定的影響房產。
對方稱，有中國客戶2月27日剛抵達迪拜，28日上午交完購房定金，下午得知戰事訊息便立刻要求退款，多筆即將敲定的交易直接落空房產。
另據迪拜資深房產經紀人Able介紹，核心豪宅區如哈利法塔周邊和棕櫚島，房價幾乎沒有受到衝突影響，依然堅挺；而距離市中心約30分鐘車程的偏遠區域，則出現約5%的小幅回撥，但遠未達到市場傳言的“腰斬”程度房產。
市場成交資料進一步驗證了這一態勢房產。
據迪拜土地局（DLD）2月披露，2026年2月迪拜房產銷售交易量約16979套，同比上漲5.1%；房產均價1740迪拉姆/平方英尺（約3.95萬元/平方米），同比上漲12.2%房產。
但每經記者從阿聯酋頭部房產資料與市場情報平臺property monitor獲取的資料顯示，迪拜過去一個月（2月16日—3月17日）公寓的成交筆數為10604筆，同比下滑22.67%房產。公寓的平均價格為2055730 AED（阿聯酋迪拉姆，下同）/套（約合人民幣385.6萬元/套），同比下跌0.88%；每平方英尺平均價格為1949 AED（約合人民幣3.94萬元/平方米），同比下滑3.53%。
迪拜公寓近一個月成交資料（App截圖翻譯後） 來源：property monitor
部分在售房源（App截圖翻譯後） 來源：property monitor
其中一套位於阿聯酋拉斯海馬約558平方英尺（約51.84平方米）的單間公寓，售價約1232903迪拉姆（約231.27萬元人民幣），摺合國內單價約4.46萬元/平方米房產。
湯慧是迪拜土地局認證的四星級房產經紀，她告訴記者，從2月28日中東衝突升級至今的三週時間裡，雖然成交量確實受到影響，但價格並未出現大幅下跌房產。對於所謂的迪拜房產價格“腰斬”傳言，湯慧認為完全不實。
雖然價格並未受到明顯影響，但是戰爭對湯慧的業務造成了影響房產。
“我現在很直白地告訴你，我們基本上處於失業狀態房產。” 湯慧坦言，此前她每天平均有5組客戶詢盤，每月保底成交3套房子，旺季時可達10多套。但最近三週，她僅成交了一套，“很多同事都沒有開單”。
湯慧（左一）帶中國投資者在迪拜看房 圖片來源：受訪者供圖
不過她強調，這並不意味著房價出現“腰斬”房產。“我為什麼要選擇在這個時候腰斬去賣？”湯慧表示，已出租的房產完全不受影響，租金收益依然穩定。
據她觀察，目前90%的房產交易處於停滯狀態，主要是買家普遍持觀望態度，但她也提到，仍有少數長期看好迪拜市場的投資者在“撿漏”，“上週就有一個在我手上買了幾千萬元房產的老客戶，又找我買了一套”房產。
投資者首選標的由期房驟變為現房
常駐迪拜16年的燈具生意人莉莉（化名）表示，目前迪拜房價依然堅挺，但受戰事影響，買賣雙方陷入觀望房產。
常駐迪拜多年、深耕金融行業的陸女士也透露，其自2025年底開始考察DamacHills、JLT等核心片區，彼時房價仍處高位，受此次衝突影響，她已暫緩所有置業計劃房產。
在她看來，Jebel Ali、機場、迪拜國際金融中心（DIFC）等區域受襲風險較高，房產價值或明顯縮水，房價是否觸底，關鍵取決於衝突持續時間房產。
第一太平戴維斯大中華區事務負責人周麟向記者表示，此次地緣風波並未動搖迪拜房市基本面房產。2025年迪拜房產交易總量超27萬宗，交易額9170億迪拉姆，同比大漲20%，2026年開局本就表現亮眼。
“市場變化還體現在置業偏好上，此前期房佔比約60%—70%，衝突後驟變為現房佔70%—80%，現房成為投資者首選房產。核心片區租售比依舊穩健，商務港毛租售比約7%，迪拜市中心更是達到7.2%—7.4%。市場並未出現大規模拋售現象，僅約30%的投資者因短期風險考慮資產再配置。”周麟說。
迪拜歷年投資回報率（租售比） 來源：第一太平戴維斯
部分觀望買家則在靜待時機，莉莉坦言：“能感受到成交量下滑，但房價沒有下跌跡象，我也想著要是房價跌了就趁機抄底，可眼下還看不到降價趨勢房產。”
湯慧告訴記者，這幾年迪拜房產交易的中位價格大概在400萬元/套，400萬元的價格大概可以買到80~200平方米的房源，（這個價格）可選市中心或者稍微遠點的地方，因為在迪拜購買超過400萬元人民幣的房產即可申請10年黃金簽證，這也吸引了大量國際投資者房產。
部分中東家族辦公室已抵港
與此同時，香港憑藉長期穩定的金融環境、完善的監管體系，以及背靠中國內地市場、聯通全球的獨特優勢，成為地緣局勢動盪下全球資本避險的優選之地房產。
3月15日，許正宇針對中東局勢公開發聲，明確強調香港作為國際金融中心的穩定性、安全性和成熟度正不斷提升房產。
他提到，面對全球地緣政治不確定性，港府將全力保障金融市場順暢執行，持續最佳化資產管理服務，向全球傳遞“香港是最理想資產管理平臺”的訊號，為來港資本吃下“定心丸”，同時證實部分中東家族辦公室已抵達香港，律師、銀行等機構近期也收到了相關業務諮詢房產。
為進一步吸引全球家族辦公室落戶，香港正持續最佳化政策支援房產。
許正宇透露，財庫局已擬向立法機構提交法案，擴大家族辦公室和符合條件基金的稅收優惠範圍，涵蓋貴金屬、數字資產等領域房產。
2026年3月花旗銀行相關報告指出，中東地緣不穩定將持續推動部分避險資金流入香港，3月首周，中東資本單週淨流入香港超3000億港元；近期港股IPO（首次公開募股）中，中東主權基金基石認購佔比也從18%飆升至39.2%房產。資金和人才流入香港，可能提升住宅和寫字樓需求。
此外，每經記者梳理發現，近期在不少港股的IPO過程中，也開始頻繁出現中東主權基金（如阿布扎比投資局ADIA、卡達投資局QIA、科威特投資局KIA、穆巴達拉等）的身影房產。今年以來，包括稀宇科技、精鋒醫療、東鵬飲料等港股均有中東資本以基石投資者身份參與認購，所涉及領域覆蓋 AI、新能源、高階製造、消費、金融等。
以東鵬飲料為例，其基石投資者中出現了卡達投資局間接全資控股平臺的身影，卡達投資局（QIA）透過Al-RayyanHoldingLLC領投，為基石最大投資方之一，出資1.5 億美元房產。
類似的案例還有稀宇科技，稀宇科技今年1月上市，以阿布扎比投資局（ADIA）為基石，以165港元/股認購306.5萬股，合計約5.06億港元房產。
有投資者稱“房價跌30%才會入手”
匯生國際資本有限公司總裁黃立衝認為，短期內中東局勢緊張，確實推動部分避險資金提高了對香港的配置權重，但這並非資本“整體搬家”，而是“增量分流”房產。
“迪拜股市與市場情緒在3月10日前後因‘衝突可能很快降溫’的預期出現明顯修復反彈，說明投資者當前交易的核心變數是戰事持續時長，而非對迪拜或中東資產的永久性否定房產。”
他補充道，迪拜房地產市場基本面穩固，2025年創下歷史成交紀錄，一旦戰爭結束，部分分流資金仍可能迴流，其零所得稅、高租售比等核心投資優勢與長期發展潛力依然存在房產。
迪拜市中心房產 來源：第一太平戴維斯
但高淨值客戶的資產配置邏輯已發生根本性轉變房產。
黃立衝表示，過去投資者置業優先考慮低稅環境，追求稅後收益最大化，這也是迪拜長期吸引全球資本的核心優勢房產。“但在當前地緣高不確定性環境下，富豪更看重風險調整後收益、資產流動性、確定性與家族傳承治理的綜合最優。資產能否順暢交易、結算、融資、傳承，已成為比低稅更優先的考量，低稅雖仍重要，但不再是唯一關鍵因素。”
周麟認為，危機前迪拜樓市全域火熱，核心片區優質房源去化較快，期房、樓花一度備受追捧，投資者存在跟風佈局現象房產。“但危機之後，全球買家會變得更加理性挑剔，置業重心將進一步聚焦核心地段、優質稀缺現房資產，迪拜樓市將逐步向香港、倫敦等成熟市場靠攏，核心與非核心區域的價格分化會愈發明顯。”
迪拜一線從業者與常駐人士的觀察，更直觀印證了市場邏輯的轉變房產。
孫強坦言，衝突爆發後，其客戶量減少一半多，目前成交多源於投資者的撿漏心理，大家均持幣觀望，等待局勢明朗房產。“之前一個月能輕鬆賣三五十套房，現在能有幾單成交就不錯了，很多客戶即便有置業意向，也會反覆詢問局勢走向，不敢輕易下手。”
已因戰事停工回國的莉莉坦言，迪拜缺乏實體生產力，此次戰亂徹底打破了城市的安定感，後續樓市走勢難以預判房產。
“如果衝突能在一兩個月內平息，迪拜或許還能重新鞏固‘中東避風港’地位，市場還有恢復可能；但如果戰亂持續發酵，想要回暖就太難了房產。”她雖抱著抄底心態，卻也設定了明確預期——房價跌30%才會入手，足見當前投資者的謹慎態度。
