“目前已經有6組客戶登記了‘以舊換新’，進度各有不同，但都能在8月底前走完流程租賃。”
5月22日，《每日經濟新聞》記者（以下簡稱“每經記者”）走訪了上海“收購存量二手房用作保障性租賃住房”試點範圍中的新房專案楊浦區保利譽濱江，相關負責人姚弋丁介紹稱租賃。
三個多月前的2月2日，上海實質性啟動“收購存量二手房用作保障性租賃住房”工作，浦東新區、靜安區、徐彙區為首批試點區租賃。
3月31日，首個案例落地——居民施先生與靜安區保障房公司簽訂存量房收購合同，與新建商品房開發企業簽訂買賣合同租賃。
據官方微信公眾號“房可圓”公佈，截至目前，上海靜安、徐匯、浦東三區已累計完成房源收購523套；二季度起，試點範圍覆蓋黃浦、長寧、虹口、普陀、楊浦等多箇中心城區租賃。
“4月專案啟動試點以來，來諮詢的居民比較多，準備登記收購的客戶，大多會選擇總價1200萬元左右的新房，有年輕人購置婚房，也有中年夫妻改善性置換租賃。最早登記的一組客戶已經進入評估流程了，他們選了115平方米的戶型，大約1200萬元。”姚弋丁說。
上海某在建新房專案 圖片來源：每經記者 包晶晶 攝
楊浦區收購房票“一二手房通用” 部分新房專案有額外優惠
每經記者瞭解到，首批試點中，靜安、浦東、徐匯均打通了從收購到房票置換的全鏈條，解決了改善性購房家庭“賣舊”週期過長、“買新”資金壓力大等問題，置換速度大幅提升租賃。
政府如何收購二手房租賃？
從整個交易流程看，居民舊房由區屬國企規範評估、核驗、收購，居民免去中介費，並且交易流程安全可控；“賣舊”款項將以“房票”形式獲得，在1年有效期內可以抵扣購房款租賃。
部分新房專案對“房票”置換的客戶還提供了額外優惠租賃。姚弋丁告訴每經記者：“對登記舊房收購的客戶，專案延長付款週期至4個月，讓客戶有充足的時間走完評估和收購流程，減輕他們的資金壓力。”
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“專案地處內中環，今年市場比較熱，多次開盤去化速度比較理想，常規客戶的付款週期只有2個月，但對於‘房票’客戶，可以在選房階段暫時降低首付比例，待拿到‘房票’再併入首付款租賃。在此基礎上，專案還會額外贈送一定金額的抵用券等，加上省下的賣房中介費，整個交易能省不少錢。”她說。
在操作流程上，姚弋丁介紹：“專案會把具體資訊與保障房公司對接，隨後是兩輪價格評估，大約需要2個月；客戶拿到房票後交給專案，我們憑‘房票’去提款，大約1個月左右到賬租賃。”
這意味著，從選房、出售舊房到完成新房交易，時間壓縮到了3個月左右租賃。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進透過微信對每經記者表示：“目前上海各區有不同的收購形式租賃。首先要明確一點，當前的‘收舊換新’是住房改善的一種新渠道，但絕不是唯一的渠道。在置換方面，目前有多種方式，需要讓市民充分理解。同時，這種渠道有一些天然的優勢，比如節省交易費用等。因此，要根據實際置換需求，靈活地給予相應支援。”
各區執行細則有所不同
每經記者注意到，首批試點的靜安、徐匯、浦東三區在執行細則上稍有不同；同樣，擴大試點的黃浦、長寧、虹口、普陀、楊浦等多箇中心城區在時間節點、操作細則上也有差異租賃。
記者撥通了長寧區保障房公司的電話，工作人員表示：“目前政策具體細節還沒有落實，沒開始執行，您可以隨時關注區政府官網租賃。”
普陀區保障房公司相關部門工作人員則在電話中表示：“收購標準為70平方米以下、總價400萬元以下，如果存在特殊情況，比如需要置換兩套舊房等，可以在報名登記時提出來租賃。”
“不過普陀區的房票目前只能在本區內使用，且只能用於購買一手新房租賃。”該工作人員提示。
相較而言，楊浦區的收購靈活度稍高租賃。
“一二手房通用，新房不限制樓盤租賃。”上海楊浦保障性住房有限公司工作人員在電話中表示，“如果是二手房交易，由保障房公司來轉賬給賣方。”
“具體操作上，置換人和房東簽署買賣合同後，向保障房公司申請轉賬，只不過在交易過程中需要告知賣方房票抵扣款項租賃。”
事實上，由於上海市區新房價格與二手房存在一定的價差，“一二手房通用”對於部分預算有限的家庭而言，更具有吸引力租賃。
以首批試點的徐彙區為例，房票“全市通用”“一二手通用”租賃。據“房可圓”釋出的資訊，自試點以來，完成收購458套，設立專窗專線接待諮詢近300戶。此外，浦東新區收購64套（含2套房票置換）；靜安區則在3月31日落地全市首例簽約，完成1套收購置換全流程閉環。
嚴躍進告訴每經記者：“各個區有各自的特點，不能單純以收購數量的多少來評判好壞租賃。比如徐彙區收購量較高，但它的表現形式有所不同——收購‘兩舊一村’的房子，並不完全解決後續換新的問題，因此與城市更新和住房改善的邏輯存在一定偏差。徐彙區提供的是一種較好的盤活存量模式。而靜安區則是我們傳統意義上理解的‘收購換新’模式，這也是一個非常好的導向，各區的做法都很有意義。”
“關於房票，也可以研究更靈活的方式租賃。一種是跨區域的，另一種是涉及新房與二手房跨不同房產型別的，但也要結合實際推進過程來考慮。目前上海各區已經有了一些較好的專案，將陸續完成最後的置換交易。成功的案例會越來越多，市場信心也會逐步增強。同時，這項工作也有助於緩解供求關係，對市場具有積極作用。”嚴躍進說。
每日經濟新聞
