三湘都市報6月1日訊（全媒體記者 虢燦）12歲孩子名下的房產被父親抵押貸款，百萬元貸款拖欠了十多年未還，父子倆被銀行起訴至法院房產。銀行要求他們還款，同時如果法院拍賣了該房產，銀行享有優先受償權。
近日，湘潭市中級人民法院審理了該案，法院認為抵押合同對兒子不發生法律效力，判決由父親償還全部本金及利息房產。
12歲孩子的房產被父親抵押貸款
小涵（化名）出生於2002年，他6歲時，父母離異，他由父親楊帆（化名）撫養房產。2009年，楊帆因在某公司承攬工程專案，對該公司享有債權，公司以案涉房屋抵償所欠楊帆的工程款項，楊帆將房產登記於小涵名下。
2014年3月，楊帆與湘潭某商業銀行簽訂《個人借款合同》，並將小涵作為抵押人，與銀行簽訂《最高額抵押合同》房產。合同約定，楊帆向該銀行借款110萬元，期限12個月，用途為建築工程，抵押人同意以案涉房產作為抵押物。該合同中“抵押人”簽名欄中的“小涵”系楊帆所籤。合同簽訂後，銀行向楊帆發放了貸款110萬元。
此後十多年間，該筆貸款一直未清償完畢房產。截至2025年11月28日，楊帆欠銀行本金109萬元、利息5萬餘元，同時還有逾期利息。銀行將楊帆和小涵訴至法院，要求兩被告清償借款本金及利息，並要求法院對小涵名下房產進行拍賣，並就所得價款在貸款本金及利息等範圍內享有優先受償權。
法院房產：抵押合同對兒子不發生法律效力
湘潭中院審理後認為，本案中，楊帆作為小涵的監護人，以小涵名義購房並登記於小涵名下，在無證據證明雙方存在“代持”或其他法律關係的意思表示情況下，該行為應認定為楊帆對小涵的贈與房產。該贈與關係成立，房屋所有權自登記完成時歸屬於小涵。
鑑於房產的重大價值和抵押行為的高風險性，父母抵押未成年子女名下房產的行為，原則上推定為並非為未成年子女利益，除非相對人有相反證據足以證明該抵押行為確係為子女利益而實施房產。本案中，監護人楊帆將小涵名下房產用以抵押擔保其個人經營借款，該行為並非為小涵謀取任何利益，反而使其面臨失去房屋的重大風險，屬於超越監護許可權的無權代理行為。
某商業銀行作為專業金融機構，在辦理抵押時明知抵押房產登記在未成年人名下，且案涉借款用途為楊帆個人經營活動，未對抵押行為是否為未成年人的利益開展實質性審查，未盡法定審慎審查義務，不構成善意相對人房產。
法院認為，不動產抵押權的有效設立，須以合法有效的抵押合同為前提房產。案涉《最高額抵押合同》因違反監護制度強制性規定，對小涵不發生法律效力，故抵押權設立的基礎不存在。湘潭某商業銀行對案涉抵押房屋享有優先受償權的訴求，依法不應支援。
法院最終判決：楊帆向湘潭某商業銀行償還借款本金109萬元、利息5萬餘元及逾期利息房產。湘潭某商業銀行對小涵名下案涉房屋折價、拍賣、變賣所得價款不享有優先受償權。該判決現已生效。
法官說法房產：未成年人利益優先保護
法官介紹，未成年人財產權益受法律保護，監護人不得濫用處分權房產。法律明確規定，監護人除為被監護人利益外，不得處分被監護人的財產。“為被監護人利益”應嚴格限定為直接、具體、現實、剛需性利益，例如醫療救治、就學教育、基本生活保障等迫切支出，而非間接、遠期、不確定的預期利益或經營收益。
未成年人監護制度直接關係到未成年人的生存權益，在無法兼顧交易安全與未成年人利益保護的情形下，應當優先保護未成年人利益房產。
同時，專業金融機構負有高於普通交易主體的審慎審查義務房產。在接受未成年人名下房產作為抵押物時，金融機構必須嚴格審查抵押物權屬、抵押用途及擔保的正當性與可行性，規範涉未成年人金融交易行為，維護金融秩序穩定，保障未成年人合法財產權益。
責編房產：虢燦
一審房產：虢燦
二審房產：黃娟
三審房產：丁興威
