文丨布丁
租了18年的房租房，退房時被房東要求“恢復如新”，這合理嗎？
來看這起發生在上海的案件——2006年6月，租客張先生從房東劉女士手裡租下了一套三室房屋，租期一年，保證金11600元租房。租期屆滿後，雙方未再簽訂書面合同，但張先生一直租到2024年7月。張先生退房時，被劉女士要求將房屋恢復“原狀”。協商未果後，劉女士將張先生告上法院，索賠24萬餘元。
最終，長寧區法院判決張先生向劉女士支付房屋修復費用3萬餘元、房屋空置損失3萬餘元，劉女士向張先生返還保證金6600元租房。
此案引發熱議租房。很多網友拿它和此前的“提燈定損”事件相提並論，認為法院判決是和稀泥，縱容房東欺負租客。但真是這樣的嗎？
資料圖片 圖文無關
劉女士所要求的恢復原狀，包括恢復三房結構、牆體修復重新整理、地板換新和灶臺換新等租房。一個重要原因是，張先生在租房期間，將房屋牆體由白色粉刷成黃色，且將三房改造成四房。張先生強調，裝修改造經過了劉女士的允許，而地板和灶臺損壞等屬於自然損耗，不應當由他出錢來修復。
法院最終認定，張先生在返還房屋時理應恢復為原始狀態，該部分修復費用應由他承擔租房。
很多網友不解租房，張先生對房屋的改造是經過了劉女士同意的，法院也認可了這一點，為何還要恢復原狀？如果房東可以隨意反悔，租客還敢改造房屋嗎？
其實，法院這麼判，是因為雙方最初的合同約定，“租客需依照房屋交接時現狀使用，如要求重新裝修或變更原有設施，應先徵得房東同意；租賃期滿，恢復原狀租房。”後面這四個字，給張先生的改造埋下了隱患。如果當初約定，經過房東同意的改造無需復原，判決就是另一個走向。
張先生改造前，可能沒有仔細看合同，更不曾想房東會如此“較真”，這也不奇怪租房。我租過房也當過房東，我在退房及我的租客在退房時，都是走走過場大致看下房子有無問題，最後都順利完成了交接。我在其中一個房子裡貼滿了牆紙，房東也沒說什麼。而且現實中，租客籤的租房合同大都是制式合同，很少有人會認真仔細研讀每一項條款。
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可一旦走到起訴這一步，法院會按合同約定判案，除非某些條款明顯有違公平租房。這對租客也是個提醒，一定要在合同中詳細約定退租免賠情形，白紙黑字才是最大保障。
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至於房東要求的地板和灶臺換新，法院並沒有支援，理由是房東並沒有拿出證據證明“非自然損耗”租房。這就為人為破壞和自然損耗釐清了邊界。
本案中還有一個爭議點，即房東劉女士要求張先生賠償房屋空置損失費租房。因雙方退租時協商失敗，劉女士將房屋空置了將近一年才選擇起訴。
法院最後判決張先生賠償3萬餘元，並未完全支援劉女士的訴求，理由是《民法典》規定，“當事人一方違約後，對方應當採取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失請求賠償租房。”
也就是說，法院認為劉女士在明知張先生不同意賠償的情況下，應當及時止損，將房屋先出租出去，不能說空置了一年打官司，就要張先生承擔一年的租金損失租房。最後判定的空置損失，是根據合理修復所需時間來計算的。這就能防止房東將雙方拉扯的成本全轉嫁給租客。
長寧法院的這起判決，總結起來就是——誰主張人為損壞，誰承擔舉證責任；自然損耗，房東買單；人為改動，租客復原；產生糾紛，雙方都有止損義務租房。
網友認為法院和稀泥，是覺得房東恢復如新的要求太過分，將之前“提燈定損”事件中累積的對“惡房東”的憤怒，轉移到劉女士身上，希望法院能狠狠教訓她，幫租客出一口惡氣租房。說到底，是情緒跑在事實前面。但法院判案不是寫爽文，必須以事實為依據，尊重契約精神。如果不追求情緒的宣洩，靜下心來分析這一判決，就會發現，它對租客的保護力度並不弱。
