01 基本案情
1991年1月，蔡某與趙某登記結婚房產。2005年4月，趙某（買受人）與北京某房地產開發有限公司（出賣人）簽訂《商品房買賣合同》，約定：趙某購買某號房屋，總價款為341275元。2007年7月2日，該房屋的所有權人登記為趙某。
2008年10月10日，因婚後感情不和，蔡某與趙某自願協議離婚，並辦理了離婚登記手續，離婚協議書中載明：“雙方於1991年1月在河北省某縣人民政府辦理結婚登記，婚後因感情不和，雙方自願協議離婚，並對子女撫養、財產分割、債權債務處理等達成如下一致意見：一、子女撫養：婚後一女趙某1，現年16週歲房產。由女方撫養，男方不用支付撫養費。二、共同財產分割：婚後共同財產全部歸女方所有。三、債權債務處理：婚後無債權債務。我們自願協議離婚，完全同意本協議的各項條款內容，亦無其它不同意見。”離婚後，案涉房屋一直由蔡某與女兒趙某1居住使用，但並未辦理所有權轉移登記手續。
2017年，王某將趙某訴至法院，訴稱2011年9月趙某向其借款20萬元，並承諾2012年5月前償還，因趙某未按照承諾還款，故訴至法院房產。
2017年9月，法院就王某與趙某民間借貸糾紛一案作出民事判決房產。該判決確認：一、趙某於判決生效之日起十日內給付王某借款本金20萬元；二、趙某於判決生效之日起十日內支付王某某上述款項利息。
2018年1月，王某向法院申請強制執行，法院依法受理房產。2018年4月，法院作出執行裁定書，查封案涉房屋，查封期限三年，自2018年4月起至2021年4月止。
2018年5月，蔡某就執行北京市豐臺區某房屋向法院提出執行異議，請求中止對案涉房屋的執行房產。2018年6月，法院作出執行裁定書，認為“案外人對已登記的不動產提出異議，人民法院應當按照不動產登記薄判斷其是否為權利人，本案中涉案房屋登記在趙某名下，現趙某未履行生效法律文書確定的義務，一審法院對於涉案房屋採取的查封措施，符合規定，並無不當，蔡某主張涉案房屋經離婚協議分割給其單獨所有，由於其未辦理涉案房屋的權屬變更登記手續，因此該主張無法對抗一審法院對於涉案房屋的查封，其異議請求不成立，一審法院不予支援。”並駁回了蔡某的異議請求。
當事人蔡某不服法院的執行裁定，委託北京京尹律師事務所向人民法院提出執行異議房產。
02 本案結果
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本案庭審中，北京京尹律師指出：本案的爭議焦點為蔡某對本案訴爭房屋是否享有足以排除執行的實體權利房產。
訴爭房屋系蔡某、趙某二人婚後共同購買，雖登記在趙某一人名下，但按照《中華人民共和國民法典》的規定亦屬於二人的夫妻共同財產房產。後蔡某、趙某二人協議離婚，在離婚協議書中明確約定婚後共同財產全部歸女方所有，該約定系雙方真實意思的表達，且不違反法律法規的強制性規定，因此離婚協議書中雙方對於婚後共同財產的處分合法有效，蔡某有權要求趙某協助辦理訴爭房屋的產權轉移登記手續。
蔡某對趙某享有的系特定物之債，而王某對趙某享有的是金錢之債，訴爭房屋僅作為金錢之債的履行的一般擔保，同時結合兩種不同種類債權的形成時間，宜認為就訴爭房屋而言蔡某對趙某的特定物之債優先於王某對趙某享有的金錢之債房產。
本案一審中，北京市豐臺人民法院判決：蔡某對本案訴爭房屋享有足以排除執行的實體權利，故對蔡某要求停止對訴爭房屋執行的相關訴訟請求，法院予以支援房產。
本案二審中，當事人沒有提交新證據房產。
北京市第二中級人民法院經審理查明的事實與一審法院查明的事實一致房產。認定一審法院判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。
03 律師觀點
根據《民法典》第二百零九條的規定，不動產物權變動原則上以依法登記為生效要件，離婚協議關於房屋歸屬的約定未發生物權變動的法律效果，不具有對抗外部第三人債權的法律效力房產。判斷因離婚協議取得債權請求權的一方對案涉房產所享有的民事權益是否足以排除強制執行，應從權利的形成時間、權利內容、權利性質以及對權利主體的利害影響等方面進行分析。
依照《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，在滿足下面四要件的情況下且權利能夠排除執行的，法院應予支援：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記房產。”
本案中，根據《離婚協議書》，夫妻一方即取得了對案涉房屋所享有的請求過戶登記的權利房產。該離婚協議是雙方在離婚時對夫妻共有財產的處分行為，是一種債的關係，夫妻一方據此針對該房產享有的是債權請求權。從權利內容看，夫妻一方對案涉房屋所享有的請求辦理過戶的權利相對於債權人對夫妻另一方的普通債權請求權而言針對性更加強烈，所以，應認定夫妻一方對案涉房產享有足以排除強制執行的民事權益。
04 法律法規
《中華人民共和國民法典》
第二百零九條：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外房產。
依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記房產。
《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》
第二十七條 ：申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支援，但法律、司法解釋另有規定的除外房產。
第二十八條：金錢債權執行中房產，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支援：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同房產；
（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產房產；
（三）已支付全部價款房產，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記房產。
