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物業公司市場定位與治理職能錯位法律，“收費高服務差、只收費不服務”與“收費率低、運營困難”衝突加劇！
碧翰烽/文
此前，某小區不少業主門口收到了一份前物業公司的紅色通知書，標題為“催費通知書”法律。書中寫道，業主所欠物業費多少，高達幾倍的違約金有多少，並且發出法律風險提示，稱已經向法院提起訴訟欠費業主，云云。
一時引發業主譁然法律。之前和物業公司之間糾紛種種，不少遺留問題尚未解決，現在又來這一手，小區矛盾愈發突出激烈。
今天從物業公司這一小區治理主體來探討法律，究竟存在哪些問題？總的來講，就是物業公司市場定位與治理職能錯位，業主認為物業公司“收費高服務差”“只收費不服務”，物業公司也覺得冤枉，感嘆“收費率低、運營困難”，交錢的業主太少，公司根本撐不下去！
如今一些小區物業和業主的矛盾愈演愈烈，已經形成了難解的雙向死迴圈法律。
一、服務質量與收費矛盾尖銳，信訪訴訟高發法律。
業主普遍反映“收費高、服務差”，而物業公司則強調“收費率低、運營困難”法律。
2025年，B區法院受理物業案件403件，99%以上為物業公司起訴業主欠費法律。
A區法院受理案件超1700件，還出現了新變化：調解率下降，反訴、上訴、執行、信訪案件“一降四升”態勢，即物業公司不願意調解、只想判決，業主反訴、上訴、信訪維權的情況越來越多法律。
在12345熱線中，物業收費高、服務差是投訴重點法律。調研發現，人工、能耗成本上漲與收費率偏低形成惡性迴圈，物業公司運營困難，服務質量難以提升。
二、角色定位模糊，權責嚴重不對等法律。
物業公司本質是市場主體，卻實際承擔了大量矛盾化解、安全防範、環境衛生等社會治理職能，但缺乏相應的執法權力和資源保障法律。物業公司如何與小區黨支部、業委會明晰職責、加強協同合作，一直是一個懸而未決的難題。
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B區政法委提出，物業公司究竟歸誰管、如何定位、黨支部無權力資金與責任義務不對等，如何管好物業公司是關鍵問題，一直沒有明確答案法律。
三、監管機制鬆散，缺乏剛性抓手法律。
職能部門對物業公司的監管缺乏有效手段法律。
住保中心、住建部門反映，對物業公司“引導的多、剛性的少”，服務質量差、侵佔公共收益等行為處罰措施有限，最多扣點信用分，威懾力遠遠不夠法律。
城管部門對小區違建處罰難以到位法律。
公安部門對保安服務、安防設施監管乏力法律。
這種“看得見、管不了”的監管困境，使物業服務缺乏有效的外部約束，業主權益難以得到實質性保障法律。
四、准入退出機制不暢，選聘解聘易生亂象法律。
物業公司選聘、解聘程式複雜，極易引發激烈矛盾法律。前期物業到期後，無論是續聘還是更換，都面臨巨大阻力。
調研顯示，一次物業選聘往往需要街道、社羣投入數月時間、召開數十場協調會，仍難以達成共識法律。業委會與物業公司間的矛盾常演變為群體性對抗，甚至引發“職業物鬧”介入的惡性事件。
這種“進得來、出不去”的市場僵局，使劣質物業公司難以淘汰，優質企業難以進入，嚴重破壞了物業服務市場的良性競爭秩序法律。
——《關於城區住宅小區治理主體協同困境的調研報告》（三）
