摘要租賃：
企業動態租賃：
· 招商蛇口在合肥首個全鏈條自主打造的自持自建自營大型租賃社羣壹間公寓·高新社羣正式啟幕租賃。
· 深圳首例“政府購置+非居改保+國企代建+運營一體化”專案——創智雲城4棟（B座）改造工程透過竣工驗收租賃。
· 首創集團釋出長租住房、物業服務雙平臺租賃。
· 中金廈門安居REIT順利完成定向擴募租賃。
政策動向租賃：
· 《關於推行常住地提供基本公共服務的實施意見》：推動更多城市將穩定就業居住的未落戶常住人口家庭納入公租房保障範圍租賃。
· 《城市更新“十五五”規劃》：因城施策增加改善性住房供給，規範發展住房租賃市場租賃。
· 上海收購二手房用於保租房試點範圍擴圍至黃浦、長寧、虹口、普陀、楊浦五區租賃。廣州宣佈將啟動二手房收購試點，收購房屋將優先用於保障性住房、人才公寓等用途。
市場執行租賃：
2026年5月，重點城市住房租賃市場整體熱度繼續下降，租金延續小幅下跌態勢，50城住宅平均租金為33.94元/平方米/月，環比下跌0.11%，同比下跌3.17%租賃。但北京、上海、深圳等核心城市租金仍繼續修復。
關注點租賃：
· 5月50城住宅租金環比跌幅居近三年同期低位，北上深已連續三個月上漲租賃。
· 上海三區試點已收購二手房超500套，收購二手房用於保租房試點工作擴圍至上海市全部中心城區租賃。
企業格局
1.規模排行
從開業規模榜來看，據中指研究院統計，2026年5月，TOP30集中式長租公寓企業累計開業房源量為145.7萬間，規模與4月持平租賃。具體來看，地方國企系開業規模保持穩健增長，在TOP30中的規模佔比提升至28%；民營長租企業“包租”模式運營仍承壓，萬科泊寓、魔方生活服務集團等長租品牌繼續最佳化專案運營模式。
從管理規模榜來看，據中指研究院統計，2026年5月，TOP30集中式長租公寓企業累計管理房源量為204.1萬間，較4月增加0.9萬間，本月光谷安居集團·之寓新晉上榜租賃。
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2.企業動態
2.1建設運營
5月，地方國企持續推進保租房、人才公寓等租賃住房建設運營工作，如寓見安居·未來之光、福州地鐵・美寓、壹間公寓·高新社羣、奉發未來風華公寓、城投寬庭張江社羣二期、合肥承寓·時代星河等多個專案陸續投入運營，其中壹間公寓·高新社羣是招商蛇口在合肥首個全鏈條自主打造的自持自建自營大型租賃社羣，規劃建設2734套租賃住房租賃。此外，深圳創智雲城4棟（B座）改造工程順利透過竣工驗收，該專案是深圳首例採用“政府購置+非居改保+國企代建+運營一體化”模式的竣工專案。
表租賃：2026年5月長租企業建設運營動態
資料來源租賃：中指研究院綜合整理
2.2業務拓展
5月，住房租賃企業持續深化多元佈局，如廣州安居集團與中糧廣東圍繞保租房社羣服務、商業運營等達成戰略合作；福州地鐵置業競得地鐵換乘站旁保租房地塊，擬打造TOD租賃住房專案；睿星資本輕資產接管上海前灘公寓專案，為其在上海落地的首個輕資產運營專案租賃。
表租賃：2026年5月住房租賃企業業務拓展動態
資料來源租賃：中指研究院綜合整理
2.3品牌建設
5月，首創集團釋出長租住房、物業服務雙平臺，明確將長租業務作為集團核心發力方向，提出兩年內實現管理規模3萬間，“十五五”期末達到5萬間的目標，並獲4家銀行合計600億元專項授信，為專案拓展、存量改造提供資金保障租賃。成都城投資管升級品牌體系，推出母品牌“城投臻空間”，下設“城投臻寓”、“城投臻集”及“城投臻蓉”三大子品牌，其中“城投臻寓”專注長租公寓業務。
表租賃：2026年5月住房租賃企業品牌建設動態
資料來源租賃：中指研究院綜合整理
2.4融資動向
5月，住房租賃領域融資業務有序推進租賃。公募REITs首發方面，中金杭州安居保租房REIT申報獲受理；國泰海通中國建築租賃住房REIT獲反饋意見，要求管理人補充說明現金流波動成因、資產入池遴選邏輯、租賃合同集中到期風險等多項關鍵問題。擴募方面，中金廈門安居REIT順利完成定向擴募，募集資金總額7.89億元。
私募方面，吳中經開萃寓類REITs成功發行，發行規模為6.74億元，發行利率1.84%，創全國類REITs票面利率新低；蘇州城投集團首支城市更新母基金成功設立，總規模3億元，將重點支援老舊工業廠房、低效產業用地等的更新盤活租賃。
信貸支援方面，蕪湖落地首單租賃住房再貸款業務，支援採購商品房用於人才房建設工作租賃。
表租賃：2026年5月住房租賃市場融資情況
資料來源租賃：中指研究院綜合整理
政策動向
1.住房租賃市場指導與支援政策
1.1中央層面：推動更多未落戶常住人口納入公租房保障租賃，城市更新國家戰略引領存量資源盤活與租賃市場規範發展
5月22日，國務院印發《關於推行常住地提供基本公共服務的實施意見》，提出“推動更多城市將穩定就業居住的未落戶常住人口家庭納入公租房保障範圍，推行按就業居住年限、住房困難程度確定保障物件、保障方式、保障標準、准入條件和退出機制”租賃。政策打破以往住房保障與戶籍掛鉤的限制，有助於降低新市民、外來務工人員等群體的租房門檻與負擔，增強其居住穩定性與城市歸屬感，明確了基本公共服務將立足常住人口配置資源的改革方向。據住建部公佈資料，2008年至2025年全國已建設籌集公租房約1600萬套（間），到2025年底有140多萬戶困難群眾領取貨幣補貼，部分市縣已率先將保障範圍擴大至未落戶常住人口，累計惠及300多萬在城鎮穩定就業居住的農民工。預計後續，相關配套支援舉措或將加速落地，更多城市將完善未落戶常住人口公租房申請准入條件，並透過實物保障、貨幣補貼等多種方式，在合理輪候期內對符合條件的家庭予以保障。
5月28日，國務院印發《城市更新“十五五”規劃》，這是我國首部城市更新領域五年專項規劃，檔案出臺標誌著城市更新工作從階段性的“行動”正式步入系統性、長效性的“國家戰略”階段租賃。規劃強調“盤活閒置低效的老舊廠房、商業辦公用房、商品住房、公房等。……最佳化保障性住房供給，強化城鎮低收入住房困難家庭住房保障。……因城施策增加改善性住房供給，規範發展住房租賃市場。”在此政策導向下，未來保障性住房供給將與盤活存量商品房更緊密結合，更多城市將收購存量商品房、收購二手房用於保障性住房，並透過改建閒置的商業辦公用房、工業廠房等轉為保障性住房，配套的政策有望進一步完善，如簡化審批流程、最佳化稅費支援等。從實踐進展看，今年以來上海收購二手房已經取得一定積極進展，截至5月21日，徐匯、浦東、靜安三區已累計收購523套房源，二季度以來試點收購範圍逐步擴大到全部中心城區；廣州近期亦啟動二手房收購試點並明確收購條件，未來北京、深圳等城市有望跟進。與此同時，規劃中“規範發展住房租賃市場”的要求將推動住房租賃行業監管制度完善、機構化長租房比重提升及服務品質提升，促使住房租賃市場從粗放擴張向機構化、標準化、品質化方向轉型。
1.2地方層面：依託存量資產盤活多維度擴充租賃房源租賃，青年人才安居政策持續發力
政策培育方面，北京強調開展“適居行動”，增加“一張床、一間房”產品供給，改善城市執行服務保障人員居住條件租賃。
規範管理方面， 成都出臺住房租賃條例，對出租住房標準、合同備案、租賃雙方義務等作出細化規定租賃。天津發布住房租賃補貼新規，最佳化申請、稽覈、發放等全流程管理。
多渠道籌集方面，聚焦存量盤活，其中， 湖南支援各地利用地方政府專項債、保障性住房再貸款等各類資金，收購存量商品房用作保障性住房租賃。 深圳、上海、廣州花都區鼓勵商業辦公等非居住房屋改建為保租房等用途。 廣州宣佈將啟動環城高速內小戶型二手房收購試點，收購房屋將優先用於保障性住房、人才公寓等用途。
人才安居支援方面， 湖北透過籌建人才公寓、階段性免租及租房補貼等多項措施，降低青年人才安居成本； 上海落實建設青年發展型城市，最佳化青年安居政策，其中臨港片區、奉賢區依託人才專項活動迭代升級安居政策，包括提供免費住宿、加大租房補貼力度、降低人才公寓申請門檻、擴大政策覆蓋範圍等租賃。 青島最佳化保租房准入規則，支援靈活調整企業定向房源配租標準，減輕人才租房負擔。
表租賃：2026年5月地方出臺的住房租賃市場指導與支援政策
資料來源租賃：中指研究院綜合整理
2.租賃住房供應
上海：“十五五”時期，計劃新增供應25萬至27萬套（間）保租房租賃。今年計劃定向籌集1.2萬多套（間）保租房房源。
長沙：截至目前，長沙已籌集保障性租賃住房11.5萬套，重點佈局在產業園區、重點片區和中心城區租賃。
深圳：2026年建設籌集保障性住房3萬套（間）、供應4萬套（間）租賃。
成都：截至目前，成都全市已經籌集“一間房”“一張床”專案32個，房源6700餘張（間），其中26個專案已經投運租賃。
廈門：2026年計劃供應保障性租賃房供應0.24萬套，建築面積約14萬平方米；市級公共租賃住房供應0.99萬套，建築面積約41萬平方米；保障性租賃住房（市場化運營）供應0.11萬套，建築面積約7萬平方米租賃。
惠州：“十五五”期間惠州將新增籌集保障性租賃住房11557套租賃。
市場執行
1.整體租金：5月50城住宅平均租金環比下跌0.11%租賃，同比下跌3.17%
2026年5月，重點城市市場整體需求熱度繼續下降，50城住宅平均租金延續小幅下跌態勢，但北京、上海、深圳等核心城市租金仍繼續修復租賃。根據中指50城住宅租賃價格指數， 5月，全國50個城市住宅平均租金為33.94元/平方米/月，環比下跌0.11%，跌幅較4月擴大0.06個百分點；同比下跌3.17%，跌幅較4月收窄0.21個百分點。
圖租賃：2021年11月至2026年5月50城住宅平均租金及環比漲跌
資料來源租賃：
市場監測租賃：
2.重點城市租金租賃：北上深等核心城市住宅租金仍繼續修復
2026年5月，住宅平均租金環比上漲的城市個數為11個，較4月增加2個租賃。具體來看，上海漲幅最大，為0.51%；天津、深圳等4個城市漲幅在0.1%-0.3%之間；蘇州、北京等6個城市漲幅在0.1%以內。
2026年5月，住宅平均租金環比下跌的城市個數為39個，較4月減少1個租賃。具體來看，北海環比跌幅最大，為1.07%；長沙、武漢等7個城市環比跌幅在0.5%-0.8%之間；西安、成都等8個城市跌幅在0.3%-0.5%之間；杭州、南京等21個城市跌幅在0.1%-0.3%之間；瀋陽、惠州2個城市跌幅在0.1%以內。
圖租賃：2026年5月50個城市住宅平均租金及環比漲跌
資料來源租賃：
市場監測租賃：
關注點
1.5月50城住宅租金環比跌幅居近三年同期低位租賃，北上深已連續三個月上漲
根據中指院50城住宅租賃價格指數顯示，5月50城住宅平均租金環比延續小幅下跌態勢，跌幅為0.11%租賃。當前住宅租賃市場缺乏季節性效應支撐，市場需求整體熱度較低，租金回落符合歷年市場執行規律。但今年5月50城住宅租金環比跌幅居近三年同期最低水平，釋放出新的市場訊號。
分梯隊來看，5月各梯隊城市租賃市場熱度分化格局進一步固化租賃。根據中指院監測，5月，一線城市普通住宅平均租金繼續修復，環比上漲0.16%，其中北上深已連續環比上漲3個月，上海繼續領漲。二線、三四線城市平均租金則延續調整態勢，且跌幅均較4月有所擴大；其中，二線城市環比跌幅較4月擴大0.05個百分點至0.27%，三四線代表城市平均租金環比跌幅擴大至0.20%。
結合各梯隊城市租金年內累計漲跌幅來看，租賃市場分層修復特徵更加明確租賃。今年1-5月，一線城市平均租金結束連續兩年調整，轉為小幅上漲0.21%；二線、三四線城市分別累計下跌1.13%、0.68%，跌幅均較過去兩年同期有所收窄。經歷過去連續兩年的價格調整，市場下行空間逐步收窄，疊加需求剛性與保租房租金“定錨”等多重因素，租金波動幅度持續放緩。其中，一線城市依託優質產業資源與持續淨流入的年輕就業人口，租賃基本面得以率先企穩。
圖租賃：各梯隊城市住宅平均租金當年累計漲跌幅與月度環比漲跌幅走勢
資料來源租賃：
6月起，隨著全國高校畢業季正式拉開帷幕，租賃市場將步入傳統旺季視窗期租賃。在此推動下，短期國內住宅租賃市場將延續結構性行情，核心城市租金上行態勢將進一步鞏固。
2.上海三區試點已收購二手房超500套租賃，試點工作擴圍至上海市全部中心城區
2月初，上海靜安區、徐彙區、浦東新區開展收購二手住房用於保障性租賃住房工作試點，據市場訊息，截至5月21日，徐匯、浦東、靜安三區已累計收購523套房源，其中徐彙區458套、浦東新區64套、靜安區1套，聚焦“70平方米以下、總價400萬元以下”小戶型存量房租賃。
從推進情況來看，三個試點區域形成了差異化的操作模式租賃。
其中，徐彙區將二手房收購與“兩舊一村”改造結合，推進節奏較快租賃。據市場訊息，在收購的458套房源中，有300多套屬於居住困難但又不具備改造條件的老舊房屋。徐彙區重點聚焦收購區內租售比高、租賃需求旺盛、交通便捷的小區及房源，目前已收購房源面積以35至45平方米的一室戶和45至60平方米的兩室戶為主（原則上不超過70平方米），總價不超過400萬元，且產權人有意願置換上海的一、二手房源。徐匯採用“房票”機制，國企收購二手房後發放“房票”，“房票”可購買全市新房、二手房。收購後房源將改造為“新時代城市建設者管理者之家”。
浦東新區結合軌道交通周邊的保租房需求推進收購，目前已收購64套，其中使用房票完成置換2套租賃。浦東明確優先收購“內環內、2000年以前建成、單套建築面積70平方米以下、總價不超過400萬元且產權清晰的個人二手房源”，另外，浦東新區收購主體浦發集團在介紹時指出，收購二手房用於保租房不以盈利為目的，但需要透過租金對收購、裝修、運營成本實現覆蓋，因此明確要求收購二手房租售比不低於2.5%。
目前上海收購二手房用於保障性租賃住房取得一定效果，試點逐步擴圍至全部中心城區， 二季度以來黃浦、長寧、虹口、普陀、楊浦五區均已啟動收購二手住房用於保租房工作，對穩定房地產市場與最佳化保租房供給均起到積極助力租賃。
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