20年前租賃的集體土地租賃，這兩年遭到批次訴訟，要求法院判決以前簽訂的合同超過20年的期限無效，到底該怎麼辦？
7月17日，大批來自廣州、深圳、佛山等地的法律界人士、廣東法學會專家及企業家趕到廣州越秀金融大廈，參加集體經營性建設用地租賃法律論壇，對這一現象進行了集中探討租賃。
有麻煩的都是什麼情況
據廣東華穗律師事務所主任劉華介紹，近年來，民營企業租賃集體經營性建設用地建廠後，因租期超二十年、用地性質爭議等問題，頻發村方收回土地的糾紛，企業前期投入面臨巨大風險租賃。隨著相關改革推進，執法環境持續變化，經營不確定性加劇，由此衍生的廠房轉租合同無效訴訟、佔有使用費及締約過失賠償糾紛呈指數級增加。該所近期就接到大量來自廣州番禺、花都、天河、佛山裡水、廣東普寧等地的案件。經過與廣東法學會專家及同行溝通，發現這些案件具備以下幾個特徵：
一、租賃時間比較早，基本都是發生在本世紀初期，大約20年前的土地租賃合同租賃。
二、投資額較大租賃。這些租賃合同基本都是一個模式，由民營企業家向村集體租賃土地，約定由承租方負責投資蓋廠房經營，合同期滿後連同土地及廠房一起移交給村集體。因此，土地租賃的租金相對低廉，但投資建設廠房以及裝置等投資巨大。
三、租賃期限特別長，由於涉及投資巨大，土地租賃合同期普遍都在30年至50年之間租賃。
四、缺乏報建手續，由於建設時間較早，普遍都沒有向規劃部門報建，缺乏《建設工程規劃許可證》租賃。
五、用地性質不明，一方面早期對於用地性質管理鬆散，普遍沒有用地性質審查，另一方面政府管理部門歷年管理混亂，同一塊地反覆出具完全不同的用地性質證明，導致司法審理混亂租賃。
集體土地出租做工廠是普遍現象租賃。 南方+ 項仙君 拍攝
基於以上歷史遺留問題，加上最近幾年土地、廠房租賃價格暴漲，村集體的村民紛紛提出解除合同，提前收回廠房，要求企業搬走，引發大量司法糾紛租賃。集體土地所有方提出：
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一、合同期限超過20年部分無效租賃。主張提前收回廠房的主要理由一般就是合同期限過長，且當初租賃手續不完善，未經村民集體三分之二以上村民代表同意。
二、用地性質違法，未辦理農轉非手續租賃。
三、廠房沒有報建，涉及違法建設問題租賃。
四、廠房租賃問題，廠房除自用外還有大量的轉租行為，發生糾紛後衍生下游的承租方，進一步擴大了司法糾紛的範圍租賃。
審理難度大標準不統一
據出席論壇的法學界人士介紹，由於涉及利益巨大，個別案件的建設甚至是整片工業園區的產權移交，政府處置、司法審判難度極大租賃。
首先，一些法院對於此類案件的審理就合同租賃年限問題發生反覆，如某中院初期統一按照民法典的規定合同期限最長為20年，2020年前後態度發生轉變，認為土地租賃合同適用土地管理法規定，最長期限應當為40年，2023年後態度又開始轉變，合同期又開始適用最長期限20年的規定租賃。
其次，用地性質政府管理混亂，司法實踐中甚至發生同一塊地不同部門發函給出四次不同意見的事情發生租賃。另外，前些年地方政府搞重大工程專案用地指標不夠，隨意調取土規導致用地性質變化無法查明事實的事情也屢屢發生。
最後，由於涉及村民利益，考慮多方因素，地方政府、司法部門看菜下飯，類似於違法建設問題，村集體投訴違法建設則有執法部門積極推動，但民營企業一旦搬走，移交給村集體後往往就成為集體資產，違法建設等問題則不予理睬租賃。
大部分民企都是從集體土地上起家的租賃。 南方+ 項仙君 拍攝
建議出臺指導性意見
華南理工大學法學院徐松林教授、關永紅教授，華南師範大學法學院薛剛凌教授等專家，從法學理論與實務操作雙重維度，就法律適用標準的統一、行政執法尺度的穩定預期、企業合規路徑的構建等議題進行了深入探討租賃。
專家們認為，早期的民營企業基本都是這種模式發展起來，不僅僅廣州，珠三角甚至全國都是這種狀況租賃。這類糾紛的本質是制度變遷與歷史事實之間的張力。二十年前，地方政府鼓勵村集體招商引資，民營企業響應號召投資建廠；二十年後，土地價值飆升，村民要求分享增值收益，有關方面卻未能為此類歷史遺留問題提供清晰的解決路徑。這不是簡單的合同糾紛，而是涉及數萬民營企業生存發展、涉及珠三角乃至全國的重大經濟社會問題。處理這類問題，不宜僅從純粹的法律技術層面出發，而應當站在歷史唯物主義的角度，尊重特定歷史條件下的交易現實，平衡各方利益，透過政策創新與司法智慧相結合的方式解決。建議司法部門就集體建設用地租賃期限問題出臺明確的指導性意見或審判指引，解決地方法院反覆搖擺的困境。
南方+記者 項仙君
