摘要租賃：
企業動態租賃：
· 中航北京昌保租賃住房REIT披露擴募預案租賃，擬新購入4個昌平區保障房專案；
· 建信住房租賃基金持有型不動產資產支援專項計劃（第二至N次擴募）獲上交所受理，擬發行總額50億元租賃。
政策動向租賃：
· 《擴大消費“十五五”規劃》：最佳化保障性住房供給租賃，因城施策增加改善性住房供給，規範發展住房租賃市場；
· 中共中央政治局會議強調租賃，切實築牢安全屏障，穩定房地產市場，同時要求及時謀劃出臺務實管用的增量政策，加大逆週期調節力度；
· 國務院常務會議審議透過《國務院關於修改〈住房公積金管理條例〉的決定（草案）》，指出要更好發揮住房公積金功能作用，拓寬提取和使用範圍，擴大制度覆蓋面，提升管理服務效能，更好滿足居民多樣化住房消費需求租賃。
市場執行租賃：
2026年7月，受畢業季租賃需求持續釋放影響，50城住宅平均租金環比漲幅有所擴大租賃。7月，50城住宅平均租金34.01元/平方米/月，環比上漲0.13%，同比下跌2.62%。
企業格局
1.規模排行
從開業規模榜來看，據中指研究院統計，2026年7月，TOP30集中式長租公寓企業累計開業房源量為147.1萬間，較6月增加2.3萬間租賃。具體來看，地方國企系開業規模穩中有增，在TOP30中的規模佔比提升至30%。
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從管理規模榜來看，據中指研究院統計，2026年7月，TOP30集中式長租公寓企業累計管理房源量為200.5萬間，較6月增加1.2萬間租賃。
2.企業動態
2.1建設運營
7月，地方國企籌集建設的多個保租房、人才公寓專案陸續投入運營，如上海北楊智匯社羣、武漢安家樂寓·光谷廣場店、武漢地鐵復興城保租房專案、上海奉發·有言軒保租房專案等，其中武漢安家樂寓·光谷廣場店為目前安家樂寓旗下規模最大門店，共推出890套房源租賃。與此同時，部分割槽域品牌外拓取得新進展，漢悅公寓海口濱海壹號店啟幕，為漢悅公寓首次走出武漢落子海口，新黃浦·築夢城北京首店-昌平矽谷SOHO店亦啟動試運營。
表租賃：2026年7月地方國企系長租企業建設運營動態
資料來源租賃：中指研究院綜合整理
7月，市場化長租公寓運營商持續推進專案入市，如保利和寓橫琴店二期、杭州壹間公寓·谷尚園區、方隅公寓上海龍柏店等，其中杭州壹間公寓·谷尚園區為閒置廠房改建而來，共推出185套房源租賃。
表租賃：2026年7月市場化長租運營商建設運營動態
資料來源租賃：中指研究院綜合整理
2.2業務拓展
7月，住房租賃領域合作持續深化租賃。如東實集團聯合松山湖科學城集團推進松山湖“研改住”專案；中建·彩寓中標貴陽雲巖產業園宿舍運營專案，為其首個輕資產運營專案；廈門安居底價競得湖裡金山保租房地塊；安居寧巢分別與杭州文廣集團、臨平城建達成合作，共同盤活存量房源。
表租賃：2026年7月住房租賃企業業務拓展動態
資料來源租賃：中指研究院綜合整理
2.3融資動向
7月，住房租賃金融支援體系持續完善租賃。公募REITs首發與擴募有序推進，武漢安家保租房公募REITs完成基金管理人招標及中標候選人公示，中銀基金為第一中標候選人；中航北京昌保租賃住房REIT披露擴募預案，擬新購入4個昌平區保障房專案。
類REIT、機構間REIT等證券化產品穩步推進，北京昌平保障房、海淀保障房相繼啟動機構間REITs中介選聘工作；建信住房租賃基金持有型不動產資產支援專項計劃（第二至N次擴募）獲上交所受理，擬發行總額50億元；全國首單綠色保租房類REITs在上交所掛牌，發行規模36.5億元租賃。
大宗交易方面，華潤置地以約2.31億元收購蘇新服務旗下蘇州金鄰公寓，標的共11幢建築、1598個房間租賃。
信貸支援方面，湖北省成功發行首批“自審自發”收購存量商品房用作保障性住房專項債券，涉及武漢、孝昌等7個專案，總規模6.77億元租賃。
表租賃：2026年7月住房租賃市場融資情況
資料來源租賃：中指研究院綜合整理
政策動向
1.住房租賃市場指導與支援政策
1.1中央層面：住房租賃被納入擴大消費總體部署租賃，頂層定調引導住房租賃市場規範穩健發展
7月2日，國務院批覆《擴大消費“十五五”規劃》租賃。規劃提出“最佳化保障性住房供給，因城施策增加改善性住房供給，規範發展住房租賃市場；實施房屋品質提升工程，建設安全舒適綠色智慧的‘好房子’，穩步推進城中村、危舊房和城鎮老舊小區改造，支援居民自主更新，支援老舊房屋適老化改造和智慧化升級。”規劃從國家層面將住房租賃納入擴大消費總體部署，標誌著住房租賃從民生保障議題上升為擴大內需、提振消費的重要載體，延續並強化了“十五五”時期租購併舉的政策取向。其中，“好房子”建設要求將持續推動租賃住房品質升級；“規範發展”導向下，住房租賃企業登記備案、租金監管、租住標準等基礎制度將加快完善；同時，規劃將住房消費與城中村、危舊房及老舊小區改造統籌聯動，進一步開啟了存量房屋改造用於住房租賃的空間。總體看，規劃為住房租賃市場中長期發展錨定了穩定的政策預期，有利於推動住房租賃市場向規範化、品質化、專業化方向發展。
7月30日，中共中央召開政治局會議，會議通稿雖未直接提及住房租賃，但相關表述為住房租賃市場提供了明確的政策訊號：一方面，會議將房地產納入“切實築牢安全屏障”框架，凸顯穩定房地產市場的重要性，住房租賃作為“租購併舉”住房制度的關鍵一環，房地產政策定調趨穩也將為其營造更可預期的制度與市場環境；另一方面，會議釋放了明確的增量政策訊號，預計下半年財政支出將提速，結合貨幣政策工具的綜合運用，保租房籌集建設和存量房源盤活等工作有望獲得更多資金支援租賃。此外，會議通稿中多處提及城市更新相關內容，如“有力推進‘兩重’建設和‘兩新’工作”、“紮實推進‘六張網’規劃建設”等，預計未來更多支援政策將圍繞城市更新展開，隨著城市更新的深入推進，住房租賃市場有望在房源供給、空間佈局與運營生態上加快最佳化調整，進一步嵌入城市存量提質與民生保障鏈條。
7月31日，國務院總理李強主持召開國務院常務會議，審議透過《國務院關於修改〈住房公積金管理條例〉的決定（草案）》租賃。會議指出，“要更好發揮住房公積金功能作用，拓寬提取和使用範圍，擴大制度覆蓋面，提升管理服務效能，更好滿足居民多樣化住房消費需求。”此前6月5日，住建部發布《住房公積金管理條例（修訂徵求意見稿）》，在租房提取與貸款聯動機制方面作出調整，將“支付房租”提取順位提至首位、並將提取條件簡化為“支付房租”，同時明確租房提取不影響貸款額度。此次國常會審議透過修改草案，預計《管理條例》正式釋出後，各地公積金政策最佳化跟進將提速，有望進一步強化公積金對租房群體的支援。
1.2地方層面：盤活存量拓寬租賃住房籌集渠道租賃，強化公積金與人才安居保障
規範管理方面，成都明確租賃住房租住標準，要求非居住空間不得單獨出租用於居住； 西安就保租房專案運營管理評價辦法徵求意見，擬每半年對保租房專案開展一次評價並向社會公開結果租賃。
多渠道籌集方面，重慶、瀋陽鼓勵盤活改造存量房屋用於租賃； 濟南支援商業商務用地新建及改建保租房，並明確這些專案應重點佈局於產業集聚區、商業商務聚集區等租賃需求旺盛、配套便利區域租賃。
公積金支援方面，長沙修訂公積金繳存、提取、貸款三項管理辦法，將個體工商戶、網約車司機、快遞員等新業態勞動者納入繳存範圍，並全面推行公積金委託按月提取直付房租業務； 成都將租房公積金月提取額度統一提高至1800元，加大對繳存人租房支援力度租賃。
人才安居支援方面，廈門升級新就業大學生等青年群體“5年內5折租房”保障舉措，將保障年齡放寬至35歲，透過採取實物配租與租金補貼相結合的方式滿足該群體過渡性居住需求； 上海推出“新就業青年安居服務”，為符合條件的新就業青年提供保租房租金補貼，減輕青年在滬安居壓力租賃。
表租賃：2026年7月地方出臺的住房租賃市場指導與支援政策
資料來源租賃：中指研究院綜合整理
2.租賃住房供應
重慶：“十五五”時期，新籌集保障性租賃住房2.5萬套（間）租賃。
北京：2026年第一批次保障房計劃新建、籌集15個專案，涉及房源超1.72萬套（間），其中保租房專案6個、3500餘間，安置房專案9個、1.37萬套租賃。
市場執行
1.整體租金：7月50城住宅平均租金環比上漲0.13%租賃，同比下跌2.62%
2026年7月，受畢業季租賃需求持續釋放影響，50城住宅平均租金環比漲幅有所擴大租賃。根據中指50城住宅租賃價格指數， 全國50個城市住宅平均租金為34.01元/平方米/月，環比上漲0.13%，漲幅較6月擴大0.05個百分點；同比下跌2.62%，跌幅較6月收窄0.20個百分點。
圖租賃：2021年11月至2026年5月50城住宅平均租金及環比漲跌
資料來源租賃：
市場監測租賃：
2.重點城市租金租賃：北京、上海、深圳、蘇州等核心城市租金延續上漲態勢
2026年7月，住宅平均租金環比上漲的城市個數為24個，較6月增加8個租賃。具體來看，上海環比漲幅最大，為0.73%；北京、蘇州漲幅在0.4%-0.5%之間；西寧、昆明等15個城市漲幅在0.1%（含）-0.3%之間；杭州、惠州等6個城市漲幅在0.1%以內。7月，廣州住宅平均租金環比持平，數量與6月持平。
2026年7月，住宅平均租金環比下跌的城市個數為25個，較6月減少8個租賃。具體來看，紹興、北海環比跌幅最大，分別為0.55%、0.54%；三亞、溫州、海口環比跌幅在0.4%-0.5%之間；泉州、長沙等10個城市跌幅在0.1%-0.3%之間；青島、濟南等10個城市跌幅在0.1%以內。
圖租賃：2026年5月50個城市住宅平均租金及環比漲跌
資料來源租賃：
市場監測租賃：
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