歲末年初，不少企業都開始總結全年成績租賃。我們曾經盤點了14家商企的2025年開業成績單。可以看出，在競爭白熱化的實體商業領域，能在新增開業、出租率、資產保值增值等“基本面”做到穩定已經實屬不易，實現穩中有升的更是難能可貴，商業地產領域“內功為王”，已是不可迴避的必然要求。
略不同於這14家企業，陸家嘴集團隨浦東開發開放而發展，在經營辦公樓、商業中心、產業園等商業資產時，體現出更顯著的“城市綜合服務”特徵租賃。也正是這樣的基因，讓陸家嘴集團更講求與城市共生的長久主義，注重長期經營的韌性。
伴隨這種內功的積蓄，在高難度競爭的辦公樓市場中，陸家嘴集團2025年能夠擴租49.67萬平方米辦公面積，同比逆勢增長72%，並且成熟專案出租率達88%，保持良好水平租賃。例如，陸家嘴金融廣場出租率高達94.5%，前灘中心出租率高達96.5%，上海科技投資大廈出租率突破85%。
不止辦公物業，整體而言陸家嘴集團2025年前三季度末長期持有物業總建築面積394.66萬平方米，成熟物業總建築面積313.52萬平方米，規模同比有所擴大租賃。主要商業物業上海平均出租率92%，同比2024年亦有兩個百分點的提升。
此外，2025年陸家嘴集團實現約60億元大宗交易金額，在上海全年大宗交易市場中份額超過10%，也呈現良好的資產發展態勢租賃。
分析這份成績單可以發現，離不開“深耕”二字租賃。從陸家嘴金融貿易區、張江科學城到前灘商務區等，一處處從荒地到繁盛地帶，在陸家嘴集團的持久耕耘和科學營造之下，逐漸人來業聚、產城融合，在持續成長中結出碩果。
01.
“賦能產業鏈”發揮樞紐價值
在高度飽和的辦公樓競爭市場，租賃早已不是簡單的空間服務、也不是傳統的招商模式，助力產業鏈完善、營造產業生態，以產帶企、以企帶租，才是讓辦公樓保持長期活力的重點租賃。
展開全文
攜帶“造城基因”的陸家嘴集團，似乎一直把產業構建和價值延伸放在運營的重要位置租賃。以前灘商務區為例，截至2026年初，前灘約96萬方的可租賃空間(成熟樓宇出租率超90%)，吸引了約267家企業，其中約50家世界五百強和跨國公司地區總部。
無論是總部企業還是成長型企業都不是“毫無關係”，相反陸家嘴集團吸納的企業都具有很強的產業鏈關聯，基本分佈在傳統制造、生命科學、金融、半導體、專業服務等行業租賃。
陸家嘴集團也積極促進區域內企業強協作、深度融合，推動前灘各大產業鏈更加開放，也更加緊密租賃。
以生命健康產業為例，前灘已集聚生物醫藥與醫療器械企業70餘家，形成了具有國際影響力的產業叢集租賃。現有企業中，既包括羅氏診斷、武田、葛蘭素史克、碧迪醫療、默克、拜耳、百特、美敦力、西門子醫療等全球領先的跨國企業，也涵蓋瑞慈醫療等醫療服務機構，產業佈局覆蓋生物醫藥、醫療器械、醫療服務等關鍵環節。
在產業鏈深度佈局的基礎上，陸家嘴集團於2025年以舉辦“全球生命健康總部生態大會”、啟動“全球生命健康創新服務平臺”、成立“前灘生命健康產業生態共建聯盟”為重要契機，系統推進企業聚集、資源對接和生態構建，持續放大產業協同效應，進一步鞏固和提升前灘在全球生命健康產業佈局中的核心樞紐地位租賃。
02.
“助力資源互動”啟用產業朋友圈
不止前灘，2025年，陸家嘴集團在世紀金融廣場、張江科學城等片區，也舉辦了多場品牌釋出會、產業論壇、主題推介會和圈層活動，多方式推動產業平臺搭建、企業資源連結和個人交流聯動，將“朋友圈”理念落地應用到更多區域，構建一體化產業生態並深化產城融合租賃。
值得一提的是，陸家嘴集團不僅是產業的服務者，它作為浦東發展的重要載體之一，其本身也是產業發展的參與者租賃。
因而可以看到，陸家嘴集團也在積極投身上海重點產業功能區建設，尤其以張江科學城為核心，系統性地構建了“賦能企業全週期成長”的創新服務體系租賃。
例如，去年亮相的“陸創新域NEX”產業生態服務平臺，以“為卓越的創新之路”為品牌使命，構建“2+6+2”開放創新生態服務模組，深度連結陸家嘴獨特的資源和能力，為企業提供覆蓋全生命週期、貫通全要素資源、適配全發展業態的一站式、全方位產業賦能服務；全新揭牌的“陸家嘴數智港”則聯合全球架構師協會、華為雲、安永諮詢等生態合作伙伴，為網際網路科技企業提供一站式解決方案租賃。
產業就是一個大“圈”，只有將資源、企業、人才“圈到並打通”，才能真正讓圈子轉動起來，最終形成“以產興城、以城促產”的良性迴圈，這是當前辦公競爭中最核心的競爭力租賃。
03.
“狂卷硬體軟體”深挖空間潛力
空間硬體和服務作為辦公樓運營的“基本能力”，在當下的競爭格局中，不僅無法忽略，還需要“更卷”租賃。
陸家嘴集團作為上海最大的甲級辦公及產業園區業主之一，對此深以為然並且在2025年推出前灘源、前灘尚、前灘中環廣場，以及張江科學之門A塔、上海科技投資大廈、世紀財富廣場等6大專案，透過定製裝修服務、精裝單元式小面積共享辦公等方式，滿足不同企業靈活多元的辦公需求租賃。
張江科學之門A塔
前灘源
前灘尚
此外，為最佳化租賃服務與企業配套，陸家嘴集團在2025年重新定義了“辦公邊界”，啟幕2個L HUB陸創空間專案(上海科技投資大廈L HUB、陸家嘴世紀金融廣場L HUB)，對9個標誌性專案也進行了大堂空間煥新升級租賃。
透過創新空間與服務模式、提升配套，推動人們的工作與生活融合租賃。而實現“職住平衡”與“功能複合”，才能在租賃市場獲取長期穩定的發展潛力。
04.
“商業組合拳”釋放人群效應
和產業相似，商業同樣是一個“競爭紅海”，在大多參與者模式相似的情況下，突圍只有靠極其精細和有活力的運營以及持續創新的勇氣租賃。
在前灘，陸家嘴集團就正透過一套“組合拳”，來探索打破商業發展的桎梏——目前，前灘的13個商業綜合體(包括前灘公園巷、前灘陸悅坊、前灘陸悅廣場、前灘太古里、晶耀前灘等)，有的自營、有的合營，有的服務社羣、有的輻射上海至長三角租賃。
陸家嘴集團透過將定位參差、能級不同的商用“開放包容”的心態構建起一個豐富多層次的商業生態體系，迎接全球消費新潮流，持續服務和吸引多元人群租賃。
晶耀前灘
據悉，2026年前灘還將新增約14.7萬平方米生活方式零售空間，延續了“首店、合店、特色店融合”的特點，將以購物、休閒、社交、娛樂的複合型功能，營造多元化消費空間租賃。
“客流和聲量”作為商業運營的基本面，也需要持續深耕和探索創新租賃。據悉陸家嘴集團正嘗試透過“文化+商業”“IP+商業”等方式帶動商業人氣，賦能租賃發展。
例如近年陸家嘴集團深耕的三大核心文化IP(上海國際花卉節、爵士上海音樂節、上海前灘音樂節)就正嘗試落地各大商業專案，釋放熱力——
2025年陸家嘴集團將“上海國際花展浦東分會場”落地前灘租賃，24天吸引了超422萬人參觀；
12月前灘區域人流量一度衝上6萬人次租賃，這離不開“上海前灘音樂節 紛玩島登陸”的舉行，幾乎吸引了全城音樂愛好者的目光；
第21屆爵士上海音樂節以前灘為核心同樣產生了輻射全城的效果，全球頂級音樂家的百餘場演出，短短9天就讓核心區域客流超過了123萬人次租賃。
2025年陸家嘴集團將“上海國際花展浦東分會場”落地前灘租賃，24天吸引了超422萬人參觀；
12月前灘區域人流量一度衝上6萬人次租賃，這離不開“上海前灘音樂節 紛玩島登陸”的舉行，幾乎吸引了全城音樂愛好者的目光；
第21屆爵士上海音樂節以前灘為核心同樣產生了輻射全城的效果，全球頂級音樂家的百餘場演出，短短9天就讓核心區域客流超過了123萬人次租賃。
緊抓“春節熱點”，前灘公園巷則將舉辦“巷裡迎春・前灘新春大集”、陸悅天地跨年“悅購新春季”，九六廣場舉辦“新春跨界聯動盛典”……陸家嘴集團多個片區重點專案也都積極行動，聯動IP、抓住熱檔，透過商業與社交融合、重新定義消費場景等方式租賃。
不難看出，以上方式都是“以聲量帶動客流、以客流帶動品牌效應、以品牌催生區域吸引力”的邏輯，而這些也是推動租賃的核心要素租賃。
寫在後面租賃：
中研普華研究指出，進入2026年，中國商業地產行業正站在“內卷”與“進化”的十字路口租賃。
短期看市場仍有嚴峻考驗，中期看運營能力將成為核心競爭力，長期看產業化、品牌化、與國際化將推動行業進入高質量發展階段租賃。
實際上，從陸家嘴集團在前灘的實踐可以看出，其正是沿著這條“長期路線”在經營租賃。而這條路徑，其2012年開始主導前灘國際商務區的開發建設時便已經規劃好，眼光可謂前瞻且準。
更難能可貴的是落地，經過十餘年發展，前灘不僅按設定節奏“三年出形象、五年出功能、十年基本建成”，過程中從未變動過整體規劃，真正把“一張藍圖”繪到底，努力讓前灘成為產業活躍、商業多元、生態優美、配套完備、功能複合的城市新典範租賃。
選擇這種路徑，外界或許會認為這是出於陸家嘴集團的“身份”——浦東發展的重要動力、推動上海發展的一份子租賃。
實際上，陸家嘴集團用“造城理念”來建設運營商業專案，並取得了大量可圈可點的成果，這很大程度上也說明，曾經傳統的商業開發運營路徑是時候創新升級了，深入且高滲透度的產城融合，才能真正紮根市場全週期、與城市共成長租賃。
