畢業季臨近，不少大學生已經開始尋找畢業後的落腳之處租房。然而，此前有不少租房者在“近地鐵”“可月付”“拎包入住”“先交定金保留房源”等營銷話術的誘惑下，倉促做決定並踩坑。那麼，針對各類租房亂象，畢業季租房應當如何避坑維權呢？
1.分清“定金”與“訂金”再付款
看房時，房東或中介常以“不交定金，房子就被別人租走了”等話術製造緊張感租房。剛畢業的年輕人時間和預算有限，又擔心錯過合適房源，極易在倉促間轉賬交錢，等冷靜下來又發現房子不合適，或者後續合同談不攏，再想把錢要回來，就容易產生糾紛。
最容易混淆的是“定金”和“訂金”，二者法律後果截然不同租房。根據民法典第五百八十七條規定，債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。也就是說，定金具有擔保合同履行的性質，適用“定金罰則”：若付款方單方面違約，無權要求返還定金；若收款方違約，則需雙倍返還定金。而“訂金”通常更接近預付款、意向金或留房款，若雙方無明確書面約定，一般不當然適用定金罰則，反悔後可協商退還。
在王某與張某房屋租賃合同糾紛案中，雙方就租賃事宜達成初步合意後，張某支付了10萬元定金，後因自身原因不再承租，導致正式合同無法簽署租房。法院審理後認為，給付定金一方原因導致本約未能訂立，最終判決已繳納的定金不予退還。
因此，畢業生在看房時切勿被“馬上轉錢才能留房”等話術裹挾租房。付款前務必核實三件事：一是收款人是否有權出租房屋，包括房產證、身份證、授權委託書等材料是否真實一致；二是仔細核對付款憑證、聊天記錄或書面協議中寫的是“定金”還是“訂金”，提前約定退租、房屋瑕疵等特殊情況下的處理方式；三是敲定租賃合同的核心條款，包括租期、租金、押金、繳費週期、維修責任、轉租限制和提前退租責任。若只是初步看房、尚未決定承租，儘量避免使用“定金”字樣，或者明確寫明該款項為意向金、預付款，在未簽署正式租賃合同前可退還，規避資金損失。
2.誰和房東籤合同誰承擔合租責任
合租是不少畢業生降低居住成本的常見選擇之一，既能分攤各項開支，也能彼此照應租房。但合租並非簡單的費用平攤，看似只是“大家一起住”，法律責任上卻要看“誰和房東簽了合同”。如果合同只由其中一人出面簽約，其他合租人未列入合同、未簽字確認，只是私下分攤房租，一旦室友中途搬走、拒付租金或發生糾紛，簽約人很可能成為唯一履約方，獨自向房東承擔全部合同責任。
剛畢業的小王和同學小夏租房時一起看中了一套兩居室，二人商量好合租，每月租金平攤租房。但在與房東老劉簽訂租賃合同時，只有小王以個人名義在合同上簽字，小夏沒有作為承租人在合同中列明，也沒有簽字確認。入住初期，小王和小夏按約定各自承擔一半租金，相安無事。幾個月後，小夏因工作地點變動提出搬走，並表示自己不再繼續支付租金。小王認為，房子是二人合租的，小夏應當繼續承擔租金。但房東老劉只認可合同上簽字的小王，要求其按合同約定繼續足額支付全部租金。小王這才發現，自己在房屋租賃關係中成了唯一承租人。小夏沒有在合同上簽字，房東通常難以直接依據租賃合同要求小夏承擔責任。小王若想向小夏追償，還需要證明雙方之間存在合租及分攤費用的約定，例如聊天記錄、轉賬記錄、共同看房記錄等，維權難度明顯增加。
因此，合租最穩妥的做法是讓所有實際入住、共同承擔租金的人員，全部作為承租人在租賃合同中列明並簽字，明確各自身份、租住房間、租金分攤方式、押金承擔比例、提前搬離的責任以及退租時如何交接等租房。這樣一來，合租人可以對房東共同承擔租賃合同義務。否則，一旦室友搬走、失聯或拒付費用，原本為了省錢的合租，可能反而變成一個人承擔整套房租的壓力。
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3.押金條款“一概不退”未必有效
押金本是為了擔保承租人按約使用房屋、結清費用、返還房屋的，並不是出租人可以隨意扣留的一筆錢租房。合同期滿或解除後，扣除依法依約應由承租人承擔的費用、違約金或損失後，剩餘押金應當返還。現實中，部分租房合同中寫著“押金一概不予退還”“押金不作為違約金衝抵”等內容，看似約定明確，實則未必具備法律效力。尤其是住房租賃企業提供的合同文字，往往由其預先擬定並重復使用，承租人只能“打鉤簽字”。類似條款如果作為格式條款反覆使用，且免除或減輕提供方責任、加重承租人責任，提供方負有合理提示和說明義務。
在張某與某住房租賃企業房屋租賃合同糾紛案中，雙方合同載明：“乙方繳納的押金不予退還，押金不作為違約金進行衝抵，乙方知悉並認可租房。”後因押金返還產生爭議。法院認為，該條款是出租方預先擬定、重複使用的格式條款，直接關係承租人押金能否返還，明顯影響承租人主要財產利益。但合同中未透過加粗、加大字號、特殊字型、單獨確認等足以引起注意的方式處理，出租方也未證明已作充分說明，因此不應對承租人發生效力，最終法院令住房租賃企業退還押金。《住房租賃條例》第十條也明確，出租人收取押金的，應當在住房租賃合同中約定押金的數額、返還時間以及扣減押金的情形等事項。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當理由不得扣減押金。
畢業生簽約時，遇到“押金不予退還”“出租方有權自行決定扣除押金”等不合理的押金條款時，一定要主動提出修改或補充說明租房。在合同中應寫明押金金額、返還期限、返還方式和合理扣減範圍，退租交接完成後若無欠費和損壞，應在約定期限內退還。入住、退租時還要拍攝房屋現狀、傢俱家電留存影像，記錄水電錶讀數，妥善儲存聊天記錄、付款憑證和維修記錄等。若出租人提出扣款，也應要求其說明專案、金額和依據，並提供賬單、維修票據等材料。把扣減規則提前說清，才能避免退租時陷入“押金要不回”的被動局面。
4.入住退租全程留證防“提燈定損”
退租環節是押金糾紛的高發區，押金最容易因為“房屋損壞”“傢俱折舊”“清潔不到位”等理由被扣租房。近年來，一些租房糾紛中，部分出租人刻意放大房屋問題，將正常使用痕跡、傢俱自然折舊認定為人為損壞，逐項索要高額賠償，也就是俗稱的“提燈定損”。從法律上看，能否扣款、索賠，並非由出租人單方面說了算，而要看損壞是否真實存在、是否超出正常損耗、是否由承租人不當使用造成，以及出租人能否提供相應證據，才能界定責任。
在朱某與李某房屋租賃合同糾紛案中，承租人李某未經出租人同意，在房屋內打了隔斷，雖然退房時已拆除，但其擅自打隔斷導致房屋牆面、地面受損租房。此類情形並非自然損耗，而是擅自改變房屋附屬設施結構，承租人需要承擔恢復或賠償責任。在另外一起李某與於某的房屋租賃合同糾紛案中，承租人於某未經同意自行丟棄屋內床頭櫃，法院支援出租人關於床頭櫃損失的主張，但對床板、床墊、衣櫃櫃門五金損失及換鎖費用，因證據不足以證明是承租人使用不當、更換或退房時未合理交接造成，法院未予支援。可見，租客擅自拆改房屋結構、丟棄原有物品，很可能需要承擔賠償。與此同時，出租人要求賠償，也必須證明損失真實、金額合理，並與承租人行為存在因果關係，否則索賠訴求將得不到法院支援。
想要規避此類問題，需從入住開始即做好留證工作：收房時與房東共同核驗牆面、地板、門鎖、家電、傢俱、水電錶讀數等，並在交接清單中註明已有劃痕、汙漬、老化、缺件等情況租房。居住期間，傢俱家電等物品因自然老化或正常使用出現故障，應第一時間告知房東，由其維修或確認維修方案；確因自身過失造成損壞的，應及時進行維修或給予相應補償。退租時，要求房東說明釦款專案、損壞原因和費用依據。對牆面輕微使用痕跡、傢俱自然老化、家電效能衰減等正常損耗，不宜簡單歸咎於承租人；對確有損壞的專案，也應以修復必要性和合理費用為限，不讓“正常損耗”變成糊塗賬。
5.退租手續辦結才算履約完畢
受工作變動、通勤調整等因素影響，畢業生提前退租或租期到期不再續租十分常見租房。需要注意的是，無論哪一種情形，承租人自行搬離房屋，不代表租賃關係自動終止。房屋返還完成，通常還要看正式依約通知、交還鑰匙、完成驗房交接、租金和押金結算完成為準。
如果合同約定“提前退租或期滿不續租需提前一定天數通知”，承租人應按約履行；即使沒有明確約定，搬離前也應給出租人合理準備時間租房。因為出租人需要安排驗房、維修、清潔、帶看和重新出租，如果承租人不告知、不交接，只是自行搬走，出租人可能並不知道房屋已經空置，也無法及時接管。後續因租金、押金產生爭議時，法院可能結合房屋實際空置狀態、鑰匙交還時間、出租人收房時間、雙方溝通記錄等因素，綜合判斷租金、佔有使用費或房屋損失應計算到何時。日常生活中，常有租客僅口頭告知“不租了”便直接搬離，後續因租金、押金產生爭議時，難以舉證房屋實際返還時間，最終陷入被動。
另外，搬離房屋不是把行李拿走、把門關上就算結束，關鍵是要讓出租人明確知道“房屋已返還”，並留下能夠證明返還時間和房屋狀態的證據租房。承租人應遵循“通知、交接、結算、留痕”四步流程：搬離前透過微信、簡訊、郵件等書面方式通知房東，明確寫明擬搬離日期、交接時間、鑰匙交還方式、押金和剩餘租金結算方式；搬離當天共同驗房，核對傢俱家電、水電燃氣表讀數、鑰匙門禁卡數量。若對方無法到場的，也應及時傳送交房通知和房屋現狀影片，儲存鑰匙寄送或交還憑證；交接後明確費用結算和押金退還期限。完整留存各類憑證，清晰辦結所有手續，才能徹底終結租賃關係，避免後續糾紛。
租房是獨立生活的全新起點，大學畢業生應樹立維權意識，租房簽約前多核驗一步，付款前多問一句，入住時多拍幾張照片，退租時多留一份交接記錄，全程留存證據，以便從容避開租房陷阱租房。
（作者單位租房：北京市第三中級人民法院）
